>>> 存量物業(yè)項(xiàng)目中的難點(diǎn)及痛點(diǎn) <<<

01  |  存量老百貨、老商場

面臨“電商沖擊”和“中年危機(jī)”急需一條革新之路。

以西單商場為例，曾經(jīng)人滿為患,現(xiàn)在的西單商場，人煙稀少。

02  |  傳統(tǒng)超級商圈的困境

曾經(jīng)的 “頂流天后”也遭遇“寒流”轉(zhuǎn)型升級之路迫在眉睫。

天府廣場商圈遠(yuǎn)東百貨、摩爾百貨、華聯(lián)等商場也相繼停業(yè)商圈沒落明顯。

央、國企以及地方政府都將康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)列為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，紛紛組建國有康養(yǎng)平臺公司，盤活存量資產(chǎn)

全國大概近60%的省份都組建了平臺公司，以原有的平臺改名、新設(shè)、或是重組的方式，成立了康養(yǎng)平臺公司。大多數(shù)是因?yàn)槌薪恿藝一蛘呤∈幸患壍馁Y產(chǎn)劃撥，帶著資產(chǎn)盤活的使命和責(zé)任，建立以康養(yǎng)為核心的資產(chǎn)平臺，有的是將原有的多個(gè)公司或者是多個(gè)業(yè)務(wù)板塊重組，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為目標(biāo)發(fā)展康養(yǎng)業(yè)務(wù)，整合的平臺公司。

充分利用國資優(yōu)勢，通過新模式探索、新業(yè)務(wù)布局、新平臺搭建、新架構(gòu)調(diào)整，來激發(fā)新的消費(fèi)需求，尋找新的發(fā)展機(jī)會。

區(qū)域分布：近年來，全國近60%的省份涌現(xiàn)出針對本省老年群體的國有康養(yǎng)平臺公司;

布局方式：以資產(chǎn)劃撥、單體/連鎖項(xiàng)目運(yùn)營方式為主;

要素驅(qū)動：國有康養(yǎng)平臺注冊資本均超過1個(gè)億，以資源驅(qū)動為主。

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頭部企業(yè)積極布局醫(yī)康養(yǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)

通過盤活存量資產(chǎn)， 探索多元化的新業(yè)態(tài)、新格局，持續(xù)注入新活力、新動能

2016年第一次與沈陽方合作后，華潤置地就擔(dān)負(fù)起了集團(tuán)自營養(yǎng)老項(xiàng)目的使命，下設(shè)酒店旅游與健康事業(yè)部，進(jìn)行項(xiàng)目管理。

目前華潤置地已布局12個(gè)城市，聚焦在環(huán)渤海、長三角、粵港澳、成渝四大都市圈；已落地近25個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，覆蓋“城市機(jī)構(gòu)，CCRC綜合社區(qū)，康復(fù)醫(yī)院，社區(qū)居家”四個(gè)項(xiàng)目類型。

華潤置地采用收購和自主開發(fā)雙線并舉的形式快速布局，自主開發(fā)的項(xiàng)目多采用自建的養(yǎng)老品牌悅年華，收購項(xiàng)目則大多沿用原有養(yǎng)老品牌，如武漢融濟(jì)古田養(yǎng)老院、攀枝花德銘菩提公寓等。

2011年，杭州萬科隨園嘉樹項(xiàng)目亮相

2013年，杭州萬科隨園嘉樹項(xiàng)目開園，怡園、智匯坊、幸福家、嘉園等產(chǎn)品線陸續(xù)亮相落地，布局北京、上海、深圳、杭州等城市

2016年，北京萬科與北控合作怡園長者公寓、康復(fù)醫(yī)院

2017年，通過與外部資源合作，進(jìn)軍醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老新領(lǐng)域，以差異化定位提升其附加值 。其中最具代表性的案例是上海萬科與上海地產(chǎn)、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合發(fā)起成立的上海申養(yǎng)以及北京萬科與北京北控共同投資的 北京萬科—北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心 。

泰康作為較早錨定長壽經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的險(xiǎn)企，也是最早獲得保監(jiān)會批準(zhǔn)、投資養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)品牌之一 。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，泰康堅(jiān)持"保險(xiǎn)、資管、健康”協(xié)同發(fā)展，以”自主運(yùn)營+生態(tài)投資+強(qiáng)商合作”為核心模式，構(gòu)建”了經(jīng)營成本穩(wěn)定、服務(wù)質(zhì)量有保障的長壽健康運(yùn)作體系。

泰康模式的可行性及前瞻性在長久的市場實(shí)踐中被不斷證明，為養(yǎng)老市場其他參與者提供了榜樣案例。

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科圖設(shè)計(jì)在醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)一體化設(shè)計(jì)路上踐行多年，科圖主要為客戶提供包含項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)、前期定位、策劃、建筑規(guī)劃、建筑 設(shè)計(jì)、專業(yè)醫(yī)療工藝設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、醫(yī)療專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)、景觀 設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)、BIM、標(biāo)識設(shè)計(jì)、優(yōu)秀運(yùn)營資源嫁接、項(xiàng)目投融資在內(nèi)的 十五項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。在存量物業(yè)改造為醫(yī)康養(yǎng)項(xiàng)目中積累了豐富的案例與經(jīng)驗(yàn)：

華潤置地 · 悅年華頤養(yǎng)中心

央企華潤置地：沿街商業(yè)改造嵌入式社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目是華潤置地打造的經(jīng)典養(yǎng)老項(xiàng)目。項(xiàng)目是沿街商業(yè)改造而成，背靠大住宅社區(qū)，老齡當(dāng)下，養(yǎng)老需求逐漸提升。項(xiàng)目4000平米左右，床位110床。完美融入社區(qū)并解決了社區(qū)周邊養(yǎng)老需求，現(xiàn)入住率極高。該項(xiàng)目也是華潤置地嘗試通過改造存量物業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的代表作品。

改造難點(diǎn)：商業(yè)街的街區(qū)狹小，房子老，基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，安全隱患較多。

項(xiàng)目特點(diǎn)：中高端品質(zhì)型嵌入式社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、去機(jī)構(gòu)化設(shè)計(jì)等。

申養(yǎng)望年薈

房企萬科：寫字樓改造為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目

項(xiàng)目介紹：申養(yǎng)望年薈位于上海市普陀區(qū)，由原中星經(jīng)貿(mào)大廈改造而成，是申養(yǎng)首個(gè)大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?？倢訑?shù)21層，總建筑面積萬17000㎡，其中裙房1-4層為中醫(yī)門診部，5-21層為忘年中心。該項(xiàng)目是申養(yǎng)公司的第一個(gè)大項(xiàng)目，也是萬科醫(yī)養(yǎng)照護(hù)機(jī)構(gòu)第一大項(xiàng)目。

改造難點(diǎn)：設(shè)備老化、層高問題、采光通風(fēng)問題等。

項(xiàng)目特點(diǎn)：室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、居住層為回字形平面布局、去機(jī)構(gòu)化設(shè)計(jì)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等。

大家保險(xiǎn) - 北京朝陽養(yǎng)老社區(qū)

險(xiǎn)資企業(yè)大家保險(xiǎn)：老牌酒店改造為養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目主要由五棟建筑組成，總占地面積15000平米，整體建筑面積約42000平米。總計(jì)546個(gè)居住單元，其中特殊照護(hù)區(qū)含105個(gè)床位，位于最北端臨街路口，位置相對獨(dú)立；南側(cè)四棟為康養(yǎng)公寓，共440個(gè)房間，環(huán)繞中心庭院布置。

改造難點(diǎn)：層高較低、公共空間小、機(jī)電設(shè)備和結(jié)構(gòu)老舊，以及改造成本預(yù)算超低等問題。

項(xiàng)目特點(diǎn)：以“家”為主題，通過前瞻性的全齡化理念設(shè)計(jì)規(guī)劃，變傳統(tǒng)養(yǎng)老為享老，解構(gòu)長者全生命周期的生理以及心理需求。

居住單元的空間改造針對老人的護(hù)理需求，分為康養(yǎng)公寓和特殊照護(hù)區(qū)。

長沙同升湖通程集團(tuán)CCRC項(xiàng)目

上市國企通程集團(tuán)，長沙同升湖五星級大酒店改造為CCRC社區(qū)

酒店品牌介紹：長沙同升湖通程山莊酒店于2003年12月8日開業(yè)，是湖南省首家“豪華多功能五星級生態(tài)休閑度假酒店”，位于風(fēng)光秀麗的同升湖畔，與長沙通程國際大酒店（五星）同屬于長沙通程實(shí)業(yè)集團(tuán)。

項(xiàng)目介紹：一期：考慮酒店物業(yè)狀況，將同升湖酒店改建為CCRC社區(qū)及二級康復(fù)醫(yī)院，宿舍樓改造為介助介護(hù)樓。聯(lián)動周邊林地、湖泊、垂釣中心、運(yùn)動中心打造具有特色化的CCRC社區(qū)。二期：對高爾夫球場進(jìn)行新建，豐富CCRC產(chǎn)品線，強(qiáng)化醫(yī)療和護(hù)理功能。

改造難點(diǎn)：老牌酒店翻新成本高，投資周期長，難以回收成本。

項(xiàng)目特點(diǎn)：二期與一期相距360m，生態(tài)綠道聯(lián)系兩期用地，打造二級康復(fù)醫(yī)院及護(hù)理院，同時(shí)增加CCRC康養(yǎng)社區(qū)公寓，升級戶型設(shè)置等亦可流轉(zhuǎn)部分農(nóng)田，作為康養(yǎng)配套，制造賣點(diǎn)，增加田園康養(yǎng)元素。